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DBF Audit
COPROPRIETES ET IMPACT DE LA LOI ALUR
L'objectif principal de la loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) en matière de copropriété est de prévenir la dégradation des copropriétés. Règles de vote, ventes d'un lot de copropriété, syndics, copropriétés en difficultés : la loi Alur entrée en vigueur le 27 mars 2014 a modifié certaines règles dans les copropriétés.
La loi ALUR en 3 points
1- Les copropriétés mieux suivies et réglementées
2- De nouvelles obligations pour les syndics de copropriété
3- L'information de l'acquéreur renforcée
La loi ALUR a un impact sur la vie des copropriétés. Elle a pour objet d'affecter la tenue et le contenu des assemblées générales.
L'abaissement des majorités en assemblée générale constitue un élément déterminant de la loi dans la mesure où elle se focalise sur le vote des travaux.
La création du diagnostic technique global, du fonds de travaux et du plan pluriannuel de travaux relèvent de la même logique.
1. Les copropriétés mieux suivies et réglementées
Immatriculation de l'ensemble des copropriétés
d'ici au 31 décembre 2018 (31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots et 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et 31 décembre 2018 pour les autres).
Abaissement des seuils d'impayés
permettant un recours au mandataire ad hoc.
Renforcement des pouvoirs de l'administrateur provisoire
Il est à noter qu'à compter du 1er janvier 2017, les copropriétaires devront faire réaliser un diagnostic technique global de la copropriété et constituer un fonds travaux.
- Service-public.fr : Copropriétés en difficulté - Mandataire ad hoc
- Service-public.fr : Administrateur provisoire
- Service-public.fr : Plan de sauvegarde
- Service-public.fr : État de carence
Mise en place d'une fiche synthétique de la copropriété
Cette fiche synthétique regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Cette fiche sera tenue à la disposition des copropriétaires.
Prise de décision facilitée
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe du vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
L'article 25 liste les décisions devant être prises à la majorité de tous les copropriétaires tandis que l'article 26 concerne les décisions prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
La loi ALUR assouplit les règles de majorité.
Prises de décisions passant de la majorité absolue à la majorité simple :
- modalités de réalisation et d'exécution des travaux légalement imposés
- installation ou modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques qui porte sur les parties communes
- travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (installation d'un système de vidéosurveillance)
- pose dans les parties communes de canalisations, de gaines et réalisation des ouvrages permettant la mise en conformité des logements avec les normes en vigueur
Prises de décisions passant de la double majorité (« majorité des 2/3 ») à la majorité absolue :
- travaux comportant transformation, addition ou amélioration (transformation de la loge du gardien en local à vélo, construction d'une annexe..)
- travaux d'individualisation de contrat de fourniture d'eau
- aménagement de locaux affectés à l'usage collectif
- création de locaux affectés à l'usage collectif
Service-public.fr : Règles de vote à la majorité simple
Service-public.fr : Règles de vote à la majorité absolue
Service-public.fr : Règles de vote à la double majorité et unanimité
La dématérialisation des notifications
L'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR, prévoit que les notifications et mises en demeure peuvent être faites par voie électronique, avec l'accord exprès des copropriétaires. Sont donc notamment concernés les notifications des décisions d'assemblée générale.
2. De nouvelles obligations pour les syndics de copropriété
La loi ALUR impose au syndic de solliciter l'assemblée générale dans plusieurs situations.
Le syndic doit soumettre au vote la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. La loi précise qu'en cas de refus, le syndic pourra passer outre.
Lorsque le syndic fait voter par l'assemblée générale la décision de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée aux frais de ce dernier, la décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Sous peine d'inopposabilité au syndicat, le syndic doit soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou toute personne ou entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste sera fixée par décret. Le vote a lieu à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Mise en concurrence des syndics lorsque le contrat arrive à échéance
La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire dont la teneur sera précisée par décret
- établissement d'un budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical
- honoraires liés aux travaux exceptionnels soumis au vote des copropriétaires
Instauration d'un modèle de contrat type dont le contenu sera précisé par décret
Renforcement de sa mission informative
Mise à disposition des documents de copropriété, communication des décisions d'assemblée générale, note d'information. Il est à noter qu'à compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel devra proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots (sauf décision contraire de l'assemblée générale).
Service-public.fr : Syndic - Rôle et missions
Service-public.fr : Comment changer de syndic
Service-public.fr : Révoquer le syndic en cours de mandat
Service-public.fr : Rémunération
3- L'information de l'acquéreur renforcée
Les informations relatives à un lot de copropriété mis en vente sont renforcées au profit de l'acquéreur
- l'annonce de vente doit désormais obligatoirement apporter des précisions sur la copropriété (nombre de lots, montant annuel de la quote-part du budget prévisionnel, procédures en cours)
- l'absence de certains documents au moment de la vente repousse le point de départ du délai de rétractation ou de réflexion (documents relatifs à l'organisation de l'immeuble et à l'état financier de la copropriété)
La loi Alur impose de nouveaux documents informatifs lors de la promesse de vente
Etat financier de la copropriété
Certaines informations relatives à la situation financière du vendeur et de la copropriété doivent être communiquées à l'acheteur :
- montant des charges courantes du budget prévisionnel
- montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel
- montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu
Si le budget prévisionnel est supérieur ou égal à 15 000 €, le vendeur doit présenter :
- les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires
- les sommes restant à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
A noter : le copropriétaire vendeur (ou à défaut le notaire chargé de la vente) doit demander au syndic de lui délivrer un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur.
Organisation de l'immeuble
Quelle que soit la nature du lot de copropriété, certains documents concernant l'organisation de l'immeuble doivent être annexés au contrat :
- le règlement de copropriété et ses actes modificateurs
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- l'état descriptif de division de l'immeuble et ses actes modificateurs
- le carnet d'entretien de l'immeuble
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