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Publié le 01/08/2019 par

L'IMMOBILIER EST T-IL EN HAUT DE CYCLE ?

Ces derniers temps, cette question revient régulièrement dans les médias, à juste titre après 25 ans de hausse continue des prix. Faut-il pour autant s’en inquiéter ?

L'IMMOBILIER EST T-IL EN HAUT DE CYCLE ?

La question de la valorisation des actifs immobiliers est d’autant plus pertinente que l’immobilier représente environ 40% de la richesse française, et qu’une baisse aurait un impact direct sur la valeur du patrimoine des ménages.

Le constat

Des prix en hausse

Les chiffres donnent le tournis : en 15 ans, l’immobilier parisien a progressé de 9,7% par an (loyers réinvestis) pour atteindre des records (10 000 € / m² prix moyen et jusqu’à 45 000 € sur certains actifs). 


Nous assistons aussi à une forte hausse, plus récente, des prix de l’immobilier commercial. Depuis 2012, les prix se sont envolés : le mètre carré de bureau parisien qui se négociait autour de 10 000 € en 2009, dépasse désormais parfois les 20 000 €. La hausse des prix est encore plus importante sur les commerces de centre-ville et les hôtels.

Nécessité et rareté de l’immobilier

La population française est de 67 millions de personnes (contre 40 millions en 1950) avec un même nombre de grandes villes et de centres-villes. Vivant davantage seuls, et plus longtemps, nous avons donc besoin d’encore plus de logements. 

Dans le même temps, la population active consomme des milliers de mètres carrés de bureaux, commerces et activité dans le centre des grandes villes, créant une inflation en évinçant le logement vers la périphérie. 

Un actif tangible

L’immobilier est l’actif réel, tangible par excellence. Sauf risque extrême, un propriétaire immobilier sera toujours détenteur d’un terrain et d’un actif susceptible de générer des revenus. Cette vertu, négligée en période d’euphorie économique, retrouve bien des attraits en période de tension. 

Résilience et attractivité des loyers

Pour l’investisseur en capital, l’immobilier présente le grand avantage de produire des loyers, rendement beaucoup plus stable et résilient que les dividendes. Les loyers les plus faibles constatés sur les bureaux, commerces et logements en centre-ville, sont considérablement plus élevés que la rémunération des emprunts d’état : environ 3% à Paris, 4% à 5% dans les métropoles régionales, contre moins de 0,5% pour les OAT de moyen ou long terme. Par la même occasion, l’immobilier rémunère en général nettement au-dessus de l’inflation.

Quelle analyse avoir des marchés immobiliers dans ce contexte ?

Le logement est-il réellement en surtension ?

À 4 133€/m² le prix moyen, après des années de hausse, de manière objective et en comparaison des revenus des français, la réponse parait évidente. La stagnation récente des ventes la suggère. Néanmoins la réalité est plus contrastée. 

Sur 30 ans par exemple, la hausse des valeurs du logement en France, en incluant les loyers réinvestis pour la comparer utilement aux autres actifs, est de 8,4%. Mais si l’on corrige ces chiffres des loyers et de l’inflation, les prix d’acquisition moyens sont modérément supérieurs à ceux de 2004 !

Extrait d'un article de David Aubin, directeur associé Eternam, filiale immobilière Cyrus conseil 

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