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Publié le 12/08/2019 par

Immobilier : où et comment investir ?

Vaut-il mieux acheter à Paris, en province ou à l’étranger? Un appartement, un local commercial, des bureaux ? En direct, via un fonds d’investissement spécialisé, une SCPI, voire un « club-deal » ? … Les clés pour faire le bon choix.

Immobilier : où et comment investir ?

Immobilier physique ou pierre-papier ?

L’acquisition en direct de la résidence principale n’est plus nécessairement le premier investissement immobilier d’un ménage. Avec la hausse des prix de ces 20 dernières années, il est de plus en plus fréquent que l’investisseur soit encore locataire lorsqu’il passe chez le notaire pour sa première acquisition immobilière : qu’il s’agisse d’un appartement ancien ou d’un appartement neuf en loi Pinel, l’objectif poursuivi est de se constituer du patrimoine à horizon 10/12 ans. Les effets de levier combinés de la dette et de l’avantage fiscal font de l’investissement « Pinel » un excellent choix pour cette stratégie.​

Dans une logique de diversification, la pierre-papier constituera la meilleure des réponses. Logés au sein d’un fonds, les immeubles sont gérés par un professionnel. Ces fonds immobiliers, pour la plupart historiquement réservés aux institutionnels, permettent l’accès à tous types d’immobilier. Les plus prudents mutualisent le risque locatif en le répartissant sur des dizaines, voire des centaines de locataires : ce sont, par exemple, les SCPI ou les OPCI qui achètent leurs immeubles en vue de les conserver. Leur vocation est de distribuer des revenus réguliers.

Certains fonds plus risqués (FPCI ou FPS par exemple) réalisent des opérations de promotion, ou d’achat/revente, après un travail de repositionnement de l’actif sur son marché (rénovation, transformation, changement de gestionnaire…). Leur vocation est cette fois-ci de créer du capital sur un terme de 4 à 10 ans : ce sont généralement des fonds de « capitalisation » dont la performance attendue est élevée.

Entre ces deux types de support collectif d’investissement, le « club-deal » réunit quelques investisseurs autour d’un ou plusieurs actifs immobiliers rigoureusement sélectionnés. Les stratégies sont diverses : distribution ou capitalisation, détention longue ou horizon court… La dette est à l’intérieur du club-deal : l’investisseur n’apporte que des fonds propres, il n’a pas lui-même recours à l’emprunt, ce qui lui simplifie la vie et gomme les contraintes liées à l’emprunt (capacité et assurance notamment).

Résidentiel (habitation) ou tertiaire (entreprise) ?

Le poids de l’immobilier dépend de la surface du patrimoine global : ce n’est que lorsque la résidence principale représente une part moins importante du patrimoine que la proportion d’immobilier diminue (voir graphique ci-contre, extrait de l’enquête Patrimoine 2018 de l’INSEE). 

C’est aussi au passage de ces seuils qu’une diversification devient nécessaire. Le logement répond à la demande locative des ménages, l’immobilier tertiaire répond aux besoins des entreprises. Il est lui-même multiple : bureaux, commerces de centre-ville ou de périphérie urbaine, locaux d’activité, entrepôts, hôtellerie, cliniques…

Chacune de ces classes d’actifs a sa propre échelle de rendement. Afin de les comparer, les professionnels utilisent la notion de marché « prime » : le meilleur immeuble au meilleur emplacement. Comme il sera souvent loué aux « meilleurs » locataires, il est considéré comme le moins risqué de sa catégorie.


Avec la baisse des taux de crédit, la rémunération des actifs sans risque, ou les moins risqués, a fortement diminué en quelques années. L’étude trimestrielle de BNP Paribas Real Estate montre, ici pour les bureaux, des taux « prime » stables voire en baisse (voir rendements ci-contre).


Cette tendance fait converger l'immobilier tertiaire  vers les rendements de l’habitation, plus faibles : c’est une des raisons pour lesquelles les investisseurs institutionnels se tournent de nouveau vers l’immobilier résidentiel.


En dehors de ces marchés « prime », il est bien entendu possible d’aller chercher des rendements plus élevés. Mais attention, compte tenu des montants unitaires en immobilier tertiaire, le véhicule collectif restera le meilleur choix: club-deal, SCPI, OPCI, FPCI ou autres fonds spécialisés… 

Extrait d'un article du magazine Convictions (Numéro 47) >> Pour lire la suite de l'article, cliquez ici >>

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