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Les clés pour comprendre l’investissement via des SCPI
Qui connaissait les SCPI il y a 10 ou même 5 ans ? Ces véhicules qui permettent d’investir indirectement dans l’immobilier connaissent un engouement certain depuis quelques années. L’an dernier, ces véhicules ont collecté plus de 8 milliards d’euros, deux fois plus qu’en 2015, dix fois plus qu’il y a 10 ans. Il faut dire que ces produits permettent d’investir de manière très simple en immobilier, notamment d’entreprises (bureaux, commerces), sans souci de gestion, en direct ou à crédit. Mais qui dit fort engouement dit souvent nombreux pièges, et plutôt que de se lancer tête baissée sur ces produits, on pretera une attention particulière à la sélection des produits et du meilleur cadre pour effectuer son investissement.
1 - Les SCPI, star de la Pierre Papier
Quand on parle de Pierre-Papier, on parle surtout SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces véhicules trustent tous les palmarès, que ce soit en termes de performance que de collecte, avec plus de 8 milliards d'euros collectés l'an dernier, un record. Les SCPI ont continué à séduire les épargnants français en 2019, notamment pour leur rendement, alors que les placements sécurisés ne rapportent plus grand-chose. Mais ce n'est pas la seule raison de leur succès
1.1 Les raisons du succès
Une SCPI est une structure d'investissement de placement collectif qui investit directement dans des immeubles. Elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. La société de gestion se charge de louer le parc immobilier et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux…).
Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers, plus taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d’entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... Mais au final, ces frais ne sont pas plus élevés que pour un bien dont la gestion est déléguée et n’altèrent pas vraiment les rendements
Comme chaque année fin février, l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l'IEIF (Institut de l'épargne Immobilière et foncière) publient leur bilan annuel du marché des SCPI. On avait pris l'habitude de voir la collecte exploser de record en record chaque année. Mais en 2018, ce n'était pas le cas : les SCPI ont collecté 5.11 milliards d'euros d'épargne en 2018, contre 6 milliards en 2017. On restait quand même sur des niveaux très élevés. En 2015, la collecte n'était "que" de 2.5 milliards d'euros.
La baisse de la collecte en 2018 montrait-elle un marché arrivé à maturité et qui s’assagit ? Ou n'était-ce qu'un accident de parcours ?
La réponse est cinglante : sur l’ensemble de l’année 2019, la collecte brute des SCPI s’est établie à 8,6 milliards d’euros, un record depuis la création du véhicule d’investissement il y a une quarantaine d’années. 2,6 milliards de plus que le record de 2017 !
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face au manque d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus ! L’autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
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1.2 Des rendements toujours attractifs
L'afflux de liquidités depuis 2015 sur ces véhicules de placement n’empêche pas les SCPI de continuer à offrir des rendements attractifs.
Hors SCPI fiscales, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM*) moyen des SCPI a été de 4.35%** en 2018. La rémunération était de 4,43 %** en 2017 et de 4,64 %** en 2016.
Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actifs n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’aient autant capté l’épargne des Français.
Par contre, les épargnants pouvaient s'inquiéter de voir les rendements baisser chaque année. Mais pour 2019, pour la première fois en 5 ans, les rendements ont augmenté par rapport à l'an dernier : selon l'Aspim, le TDVM* moyen des SCPI en 2019 s’est élevé à 4,40%.
Dans le détail, vous trouverez ci-dessous les rendements versés en 2019 (par rapport à 2018) des principales SCPI :
- Vues2022