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Publié le 14/05/2019 par

Patrimoine Immobilier : Où en est le match IS/IR?

L’environnement fiscal des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) a connu une remarquable embellie ces dernières années, et semble démontrer une plus grande stabilité.

Patrimoine Immobilier : Où en est le match IS/IR?

L’environnement fiscal des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) a connu une remarquable embellie ces dernières années, et semble démontrer une plus grande stabilité. Cette évolution très favorable de la fiscalité des sociétés à l’IS conduit à nous interroger sur l’opportunité de gérer votre immobilier locatif dans de telles structures. 

La Loi de finances 2018 a prévu une baisse progressive du taux de l’IS de 33.33 % à 25 % d’ici 2022, soit une baisse de 25 % de la pression fiscale. Le taux minoré à 15 % pour les bénéfices jusqu’à 38 120 € reste maintenu. Dans le même temps, la création du prélèvement forfaitaire unique (PFU) permet aux dividendes distribués d’être taxés à 30 % (contre jusqu’à 40 %(1)auparavant), soit une baisse de 25%. 

Gérer un patrimoine à l'IS : l'éternel combat fiscal de l'IS versus IR (impôt sur le revenu).

1er round - Fiscalité durant la détention du bien: la société IS vainqueur par KO

 

Une société soumise à l’IS, propriétaire d’un immeuble locatif, doit amortir celui-ci et constater en conséquence des dotations déductibles de son résultat taxable à l’IS. De ce fait, l’IS au niveau de la société reste faible et les revenus du bien immobilier demeurent faiblement taxés. Par ailleurs, l’associé ne subit une taxation à titre privé (PFU) que si la société lui verse un dividende.


Dans le même temps, les revenus fonciers d’immeuble détenu en direct sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Ces derniers ayant augmenté de 15.5 % à 17.2% en 2018, la taxation des revenus fonciers peut donc atteindre 59 %(2). Aucun amortissement ne peut être constaté. La taxation est due même si aucune trésorerie n’est générée par l’investissement, ce qui est fréquent si le bien est financé à crédit. 

 

La fiscalité des revenus locatifs s’avère donc bien plus réduite dans une société à l’IS.

(1) Cas d’une TMI à 45 % et du taux de 15.5 % de prélèvement sociaux applicable jusqu’au 31/12/17, tenant compte de l’abattement de 40 % et de la déductibilité de la CSG pour 5.1 %. L’ensemble des taux indiqués ne prennent en compte l’application éventuel de la Contribution Exceptionnel sur les Hauts Revenus
 

(2) Cas d’une TMI à 45 % et du taux de 17.2 %  de préalablement sociaux, tenant compte de l’abattement de la déductibilité de la CSG de 6.8% en N+1

2ème round – La fiscalité de cession : avantage à la détention à l'IR ?

Lors de la revente, la plus-value taxable à l’IS correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (c’est-à-dire le prix d’achat minoré des amortissements constatés).

Extrait d'un article de Florianne MOUSSIGNÉ, Ingénieur Patrimonial chez Cyrus Conseil | Pour lire la suite de l'article, cliquez ici >>

A Propos de l'auteur

CYRUS CONSEIL
Entreprise

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